계약기간은 이미 끝났는데 새 계약서를 다시 쓰지는 않았어요.
집주인도 별다른 이야기가 없었고, 나도 그대로 계속 살고 있었습니다.
그러다 갑자기 이사를 해야 할 일이 생겼는데 집주인이 이렇게 말할 수 있어요.
“계약이 자동으로 2년 연장됐으니까 지금은 못 나가요.”
정말 2년을 더 살아야 할까요?
묵시적으로 갱신된 계약이라면 그렇지 않아요. 세입자는 계약기간 중에도 언제든 해지하겠다고 통보할 수 있어요.
다만 오늘 말하고 바로 계약이 끝나는 건 아니에요.
집주인이 해지 통보를 받은 날부터 3개월이 지나야 계약 종료 효력이 생겨요. 현재 주택임대차보호법 제6조의2에도 이렇게 정해져 있습니다.
그래서 묵시적 갱신 상태에서 이사를 준비한다면 새집부터 알아보기보다 집주인에게 해지 의사를 언제, 어떻게 전달할지 먼저 잡는 게 좋아요.
우선 정말 묵시적 갱신 상태인지부터 봐야 해요
계약서에 적힌 기간이 끝났다고 모두 묵시적 갱신이 되는 건 아니에요.
집주인이 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 거절하거나 조건을 바꾸겠다는 통보를 하지 않았고, 세입자도 계약 종료 2개월 전까지 나가겠다는 뜻을 밝히지 않았다면 기존 계약과 같은 조건으로 다시 이어진 것으로 봐요. 이때 임대차기간은 2년으로 봅니다.
예를 들어 보증금 1천만원에 월세 50만원으로 살고 있었는데 계약기간이 끝난 뒤 별도의 재계약 없이 그대로 살고 있다면 묵시적 갱신에 해당할 가능성이 있어요.
반대로 만기 때 집주인과 새 계약서를 쓰면서 보증금이나 월세, 계약기간을 새로 정했다면 단순한 묵시적 갱신과는 상황이 달라질 수 있습니다.
또 월세를 2기분에 이를 정도로 연체했거나 임차인으로서 의무를 현저히 위반한 경우에는 묵시적 갱신 규정이 적용되지 않을 수도 있어요.
그러니 먼저 예전 계약서와 만기 당시 집주인과 나눈 내용을 한번 확인해보세요.
2년 연장됐다고 2년 동안 꼭 살아야 하는 건 아니에요
묵시적 갱신이 되면 임대차기간은 다시 2년으로 보는 게 맞아요.
그렇다 보니 집주인 입장에서는
“2년 계약이 다시 시작됐으니 중간에 나갈 수 없다.”
라고 생각할 수도 있어요.
하지만 묵시적 갱신에서는 세입자에게 별도의 해지권이 있습니다.
세입자는 언제든 집주인에게 계약을 끝내겠다고 통보할 수 있어요. 집주인이 동의해야 해지 통보를 할 수 있는 것도 아니에요.
여기까지 들으면
“그럼 오늘 말하고 다음 달에 나가면 되는 건가?”
싶을 수 있는데요.
그건 아니에요.
여기에서 3개월이라는 기간이 나옵니다.
3개월은 내가 말한 날보다 ‘집주인이 받은 날’이 중요해요
흔히
“묵시적 갱신이면 3개월 전에 말하면 돼.”
라고 표현하는데요.
조금 더 정확하게 말하면 집주인이 해지 통보를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 생겨요.
그래서 내가 언제 문자를 보냈는지만큼이나 집주인에게 해지 의사가 제대로 전달됐다는 걸 남겨두는 것이 중요해요.
전화로 먼저 이야기하는 건 괜찮지만 통화로만 끝내지는 않는 편이 좋아요.
통화한 뒤 문자나 카카오톡으로 다시 한번 남겨두면 나중에 날짜 때문에 다툴 가능성을 줄일 수 있습니다.
예를 들면 어렵게 쓸 필요도 없어요.
묵시적으로 갱신된 임대차계약을 해지하려고 합니다. 오늘 해지 의사를 전달드리니 계약 종료일과 보증금 반환 일정을 확인 부탁드립니다.
핵심은 법률용어를 멋있게 쓰는 게 아니에요.
계약을 끝내겠다는 의사가 분명하게 전달됐는지, 언제 전달됐는지가 남아 있으면 돼요.
집주인이 통보받은 사실 자체를 부인할 가능성이 있거나 이미 분쟁이 생기고 있다면 그때는 내용증명처럼 전달 사실을 더 분명하게 남길 수 있는 방법도 생각해볼 수 있고요.
이사 날짜는 한 달 뒤인데 3개월은 아직 안 지났다면?
여기서 실제로 가장 많이 막힐 수 있어요.
회사 발령이나 새 직장 때문에 한 달 뒤에는 꼭 이사를 해야 하는데 법적으로 계약이 끝나는 날은 세 달 뒤일 수 있잖아요.
짐을 먼저 빼는 것과 임대차계약이 끝나는 것은 별개의 문제예요.
집주인이 통보받은 뒤 3개월이 지나지 않았다면 원칙적으로 계약관계는 아직 이어지고 있기 때문에 월세 같은 계약상 의무도 남아 있을 수 있어요.
그래서
“나는 한 달 뒤부터 이 집에 안 살 테니까 그때부터 월세도 안 내면 되겠지.”
라고 바로 판단하면 곤란할 수 있습니다.
대신 집주인과 이야기해볼 수는 있어요.
새로운 세입자가 한 달 뒤 들어오면 그때 계약을 끝내기로 한다거나, 집주인이 3개월을 기다리지 않고 조기 종료에 동의할 수도 있죠.
그렇게 합의했다면 언제까지 월세를 내는지, 보증금은 어느 날 돌려받는지까지 같이 남겨두세요.
“알아서 정산해드릴게요.”
정도로 끝내기보다는 날짜를 정해놓는 편이 훨씬 편해요.
새 세입자를 내가 꼭 구해야 하는 것도 아니에요
묵시적 갱신 상태에서 이사를 이야기하면 집주인이 이런 말을 하는 경우도 있어요.
“나가려면 다음 세입자는 구해놓고 나가세요.”
그런데 법에서 정한 절차에 따라 해지 통보를 하고 3개월이 지나 계약을 끝내는 경우라면 새로운 세입자를 기존 세입자가 반드시 구해야 계약이 끝나는 건 아니에요.
법에서 정한 핵심은 집주인에게 해지 의사가 전달되고 3개월이 지나는 것입니다.
다만 상황을 조금 바꿔볼게요.
나는 3개월을 기다릴 수 없고 한 달 뒤 꼭 나가야 합니다.
그래서 집주인과
“새로운 세입자가 구해지면 그때 조기에 계약을 끝내주세요.”
라고 합의했다면 이야기가 달라져요.
이 경우에는 법에서 정한 3개월을 기다리는 대신 집주인과 더 빨리 계약을 끝내기 위한 합의를 하는 거니까요.
새 세입자를 구하는 문제도 이 과정에서 서로 협의할 수 있습니다.
중요한 건 두 상황을 섞지 않는 거예요.
법대로 3개월 뒤 종료하는 것인지, 3개월 전에 나가기 위해 별도의 조기 종료 합의를 하는 것인지 먼저 구분해보세요.
그러면 새 세입자 복비도 내가 내야 할까요?
여기에서 또 하나 많이 궁금해져요.
집주인이 부동산에 집을 내놓으면서
“당신이 나가니까 새 세입자 복비는 당신이 내세요.”
라고 할 수도 있죠.
묵시적 갱신 후 법에 따라 계약을 해지하는 상황이라면 기존 세입자가 새로운 임차인의 중개보수를 당연히 부담해야 하는 건 아니에요.
찾기쉬운 생활법령정보에서도 묵시적으로 갱신된 계약에서 기존 임차인이 이사하는 경우 새로운 임차인을 구하는 중개의뢰인은 임대인과 새 임차인이기 때문에 임대인이 중개보수를 부담한다고 안내하고 있어요.
이건 알아두면 좋아요.
묵시적 갱신 후 정상적으로 해지 통보를 했는데
“당신이 나가겠다고 했으니 복비도 무조건 내세요.”
라는 말만 듣고 바로 지급할 필요는 없다는 뜻이에요.
다만 내가 3개월을 기다리지 않고 빨리 나가기 위해 집주인과 별도로 협의하면서
“새 임차인을 구하고 중개보수도 제가 부담할게요.”
라고 합의했다면 그건 다른 이야기예요.
그래서 복비 이야기가 나오면 법정 3개월 해지인지, 조기 퇴거를 위한 별도 합의인지부터 확인해보면 됩니다.
3개월이 지났는데도 보증금을 안 돌려준다면?
해지 통보를 제대로 했고 3개월까지 지났다면 이제 계약 종료 시점이 온 거예요.
그런데 이사 날짜가 됐는데도 집주인이
“새 세입자가 아직 안 구해졌으니 보증금을 못 줘요.”
라고 한다면 다음 문제로 넘어갑니다.
이때 가장 조심해야 할 건 보증금을 받지 못한 상태에서 새집으로 전입신고부터 옮기는 것이에요.
기존 집에서 가지고 있던 보증금 보호에 영향을 줄 수 있기 때문입니다.
이런 경우에는 임차권등기명령처럼 기존 권리를 유지하면서 이사할 수 있는 방법을 먼저 확인하는 게 좋아요.
이 부분은 우리가 이미 수정해둔
「보증금 못 받았는데 이사해야 한다면? 임차권등기 완료부터 확인하세요」
글로 연결하면 딱 맞아요.
이번 글에서는 여기까지면 충분합니다.
묵시적 갱신을 끝내는 문제와 보증금을 못 받는 문제까지 한 글에서 전부 풀려고 하면 다시 글이 넓어지니까요.
이사해야 한다면 가장 먼저 해지 통보부터 남겨두세요
묵시적 갱신이 됐다고 해서 새로운 2년에 완전히 묶이는 건 아니에요.
세입자는 언제든 계약을 끝내겠다고 통보할 수 있습니다.
다만 통보했다고 바로 계약이 끝나는 건 아니고,
집주인이 해지 통보를 받은 날부터 3개월이 지나야 해요.
그래서 이사를 생각하기 시작했다면 너무 늦게 이야기하지 않는 게 좋아요.
먼저 해지 의사를 분명하게 남기고, 집주인이 받은 날짜를 확인하세요.
그다음 그 날짜를 기준으로 계약 종료일과 월세, 보증금 반환일을 같이 맞춰보면 됩니다.
새 세입자를 반드시 내가 구해야 하는 것도 아니고, 묵시적 갱신 후 법정 해지라면 새로운 임차인의 중개보수까지 내가 당연히 부담하는 것도 아니에요.
묵시적 갱신에서 가장 먼저 기억할 건 ‘2년’보다 ‘통보 후 3개월’이에요.
이 기준만 정확히 알고 있어도 이사 날짜를 잡을 때 훨씬 덜 헷갈립니다.
공식 확인처
국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제6조·제6조의2
묵시적 갱신이 되는 조건과 세입자의 해지권, 집주인이 통보를 받은 날부터 3개월 후 계약 종료 효력이 생기는 기준을 확인할 수 있어요.
찾기쉬운 생활법령정보 — 임대차계약의 묵시적 갱신
묵시적 갱신의 조건과 계약 해지에 관한 공식 설명을 확인할 수 있어요.
찾기쉬운 생활법령정보 — 집 내놓기 및 비용회수하기
묵시적 갱신 후 새로운 임차인을 구할 때 중개보수를 누가 부담하는지도 확인할 수 있어요